陈莉 律师/文

案情简介：

2017年1月23日，某小区物业清洁工发现该小区17幢甲单元202室房屋从门口出现溢水，遂通过物业工作人员后联系房屋所有权人朱某，朱某赶回家后发现家中被污水淹没，经物业公司维修人员排查，系楼上202室至1002室共用的下水管道横管堵塞，致楼上住户的厨房用水全部从朱某所居住的202室溢出，朱某家中因长期无人居住一直未能发现。随即维修人员对管道堵塞部分进行疏通，排出污水。尽管污水全部排出，但家具、实木地板等长期浸泡在污水中，造成朱某损失惨重。因无人承担上述赔偿责任，朱某遂将开发商、物业公司及楼上使用公共管道的住户全部告上法庭，要求赔偿损失。庭审过程中，法庭要求朱某对其房屋渗水的原因进行鉴定，尽管朱某提交了当时的照片及物业维修记录和情况说明，但经鉴定机构至现场勘查发现，堵塞管道业已疏通，无法明确具体堵塞原因及部位，拒绝出具相关鉴定报告。因渗水原因无法查明，作为原告只能先进行损失评估。

法律分析：

对于此类房屋渗漏纠纷的处理，应当先明确造成渗漏的原因，区分不同的渗漏原因会形成不同的法律关系，不同的法律关系决定不同的处理结果。

1、开发商建房时留有的质量隐患

在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。如果渗漏既有开发商建造房屋的质量问题，又有其他相邻关系人的原因，则应相应减轻开发商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

2、物业疏于管理

渗漏水通常情况下不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么作为物业公司根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任。

3、相邻权人随意改建或装修老化或不当用水等原因

《中华人民共和国民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第八十四条也作了相同的规定。此时应当根据过错程度，由各方当事人承担损失。

4、共同侵权导致损失

二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。

律师提醒：

业主在发现漏水情况后，作为受损方首先要做的应当是保护现场，及时联系公证人员进行现场公证，从而保全证据，只有这样才有利于查明造成渗漏的原因，从而进行纠纷的处理。如果没有对现场进行证据固定，一旦通过法律程序解决纠纷，将极有可能造成本文案例的局面，致使渗水原因无法查清，无形中增加了诉讼风险。

其次，对于损失的范围，建议聘请有评估资质的单位如价格认证中心等，到现场进行评估，当然如果选择诉讼途径解决纠纷，也可以向法院申请，由法院委托评估机构进行评估。

最后，受损人也要及时采取措施避免损失扩大，否则，因未及时止损造成扩大损失的部分将自行承担。