关于农村房屋买卖的法律问题研究  

王京金律师/文  

随着我国城镇化建设的不断推进，越来越多的农村人口涌入城市长期工作、生活，造成部分农村房屋空置，有些人甚至将自己所有的农村房屋出售他人。但是由于拆迁安置、房价上涨、土地增值、农村房屋登记过户及相关法律法规规定的不完善等原因，经常出现买卖双方就房屋买卖合同发生争议继而诉至法院的情况。针对此类纠纷，全国各地法院的处理方式有所不同，主要集中在对买卖双方所签订的房屋买卖合同的效力认定及合同被认定无效后是否返还房屋的处理上。本文现就农村房屋买卖合同的效力认定及合同被认定无效后如何处理进行探讨研究。  

●目前在农村房屋买卖合同效力的认定上存在下列几种情况：  

一、同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋的合同合法有效。  

关于这一点，全国各地法院的观点基本上都是一致的。主要理由及依据如下：（一）我国的宪法和法律对私人合法财产的保护已经明确，私人可以依法转让自已的财产。（二）《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”这说明农村的宅基地是可以依法转让的。（三）目前无论是法律法规还是国家相关政策，均没有限制集体经济组织成员之间买卖农村房屋。  

案例1：张某诉郝某农村房屋买卖纠纷案  

案情介绍：  

原告张某与被告郝某均系某村村民，2002年，双方签订《协议书》一份，约定将郝某位于该村的房屋售予张某，后因土管部门原因，宅基地使用证一直登记在郝某名下。现房屋面临拆迁，郝某作为原宅基地使用权人，拒不协助张某办理拆迁签字手续，故张某诉至法院要求法院判令，1、确认双方房屋买卖合同有效；2、房屋拆迁安置利益归原告所有；3、要求被告协助办理拆迁安置手续；4、诉讼费由被告承担。被告则认为房屋买卖合同无效，价格显失公平，拆迁利益应归其所有，请法庭驳回原告诉讼请求。  

法院观点：  

原、被告双方均系同一集体经济组织成员，房屋买卖合同系双方真实意思表示，同时该买卖行为不违反法律、法规的规定，应为合法有效，房屋应当归属原告所有，拆迁利益亦归属原告。故依法判决支持原告的全部诉讼请求。  

案件评析：  

上述案件是农村房屋买卖中常见的类型之一，还有一种就是房屋买卖合同签订后，卖方反悔，要求买方返还房屋的案件，该类案件由于买卖双方均系同一集体组织成员，法院一般均认定房屋买卖合同有效，买房者无需返还。  

二、不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的合同效力问题，司法实践中以合同无效的意见为主。  

对于不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的合同效力问题，全国绝大部分法院都认为合同无效，但是理论界有相当一部分专家对此观点持有异议，主要原因就是对法律法规的理解及国家政策的解读有着不同的观点。  

案例2：陈某诉陈某甲、王某乙农村房屋买卖纠纷案  

案情介绍：  

原告陈某诉称，被告陈某甲系其兄弟，2001年4月，陈某甲未经其同意私自将兄弟二人位于某村的祖产房屋一套售予王某乙，因王某乙与陈某甲并非同一集体经济组织成员，且房屋土地使用权性质为农村宅基地，王某乙无权购买，请求法院判令两被告签订的房屋买卖合同无效。被告辩称房屋买卖合同系双方真实意思表示，且支付了相应的对价，没有法律规定不允许不同村的村民之间购买房屋，请法院驳回原告诉讼请求。  

法院观点：  

法院认为，依照我国《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因两被告签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，依法判决确认合同无效。  

案件评析：  

上述案例中法院的观点倾向于确认该类合同的效力无效，其理由主要根据“房地一致”、“地随房走”的原则，认为房屋的买卖必然在客观上涉及到宅基地的转让，故违反了法律的强制性规定，最终判决确认合同无效，该观点在目前的司法实践中占到多数意见。  

现行立法上，除了以行政规范性文件的形式明确禁止城镇居民购买宅基地外，尚未对非本村村民购买农村房屋及宅基地的情形作出明确规定。但是从法律及国家相关规定的内涵来看，非本村村民购买农村房屋合同应属于无效合同。《土地管理法》第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有”，第63条规定：“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请”，从上述法律及部门规范性文件可以看出，宅基地属于村民集体所有，其使用权仅限于村集体经济组织中的成员，是一种社员的福利体现。如允许非本村村民购买本村的集体土地上的房屋，该集体的宅基地因此减少，本质上损害了成员的福利，也会导致村民大量建造房屋出售牟利，进而扰乱住房市场秩序，破坏国家关于严格土地管理的制度。  

三、城镇居民购买农村房屋合同效力原则上无效，有效例外。  

对于城镇居民购买农村房屋的合同效力问题，理论界与实务界的观点基本一致，全国各地法院对此类案件的判决基本没有争议。  

案例3：方某诉桂某农村房屋买卖合同纠纷案  

案情介绍：  

原告方某系城镇居民，被告桂某系某农村村民，二人于2007年5月签订《房地产转让合同》一份，约定将被告位于某村的两间楼房售予原告，总价27万余元。合同签订后，原告依法将购房款全额支付给被告，但是被告却一直未将房屋交付给原告，双方经村委调解不成后，方某将桂某诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，要求被告返还购房款并支付违约金5万元。  

法院观点：  

法院认为，原、被告签订《房地产转让合同》，该合同必然涉及农村宅基地的问题，而农村宅基地使用权与集体经济组织成员身份相联系，非本村集体经济组织成员不得在该村取得宅基地。因原告方某系城镇居民，被告桂某系农村村民，故双方签订的合同违反了法律、法规的强制性规定而无效，无效合同自始没有法律约束力，应该合同取得的财产应当予以返还。故法院判令被告返还购房款27万余元，至于双方约定的5万元违约金，因合同无效，故该违约金的约定内容也无效，依法不予支持。  

案件评析：  

关于城镇居民不得购买农村房屋的主要理由是基于国家政策规定，主要有国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设、进一步促进农业发展、农民增收的若干意见》。上述文件中对城镇居民禁止购买农村房屋、宅基地进行具体的规定，法院认为上述文件作为国家政策，根据《物权法》第153条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，法院对此类案件的判决基本都是援引该规定，实践中也基本没有争议。  

●农村房屋买卖合同被认定无效后的相关法律问题：  

目前的司法实践中，各地法院对农村房屋买卖合同被确认无效后是否予以返还的处理方式不尽相同。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同被确认无效后，原则上应当予以返还，但是农村房屋买卖合同具有一定的特殊性。该纠纷发生的原因绝大部分是卖方出现反悔情形，而且有的房屋已经经买方居住多年，且进行过修建、翻新或装修等情形，房屋的价值发生了重大变化，再考虑物价上涨等因素，如果法院直接判决予以返还，很可能激化社会矛盾，毕竟基于诚信的原则，违约方不得从其过错行为中获得利益，因此法院对待是否返还的问题上需要谨慎的处理。  

案例4：原告侯某、周某诉被告刘某农村房屋买卖合同纠纷案  

案情介绍：  

原告侯某的丈夫周某甲（已经去世）于2001年与被告刘某签订买卖房屋协议书，约定周某甲将其位于通州区西集镇某村的农村房屋以30000元的价格售予刘某。由于被告系城市居民，且原告全家目前没有住房居住，故诉至法院，要求判令：周某甲与刘某签订的房屋买卖合同无效；刘某将房屋腾退给原告，原告同意按评估价格给刘某补偿。被告刘某辩称：我不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同合法有效，原告属于违约行为。庭审中，被告刘某还申请对该房屋及地上物的重置成新价值进行评估，该评估价为128140元。  

法院观点：  

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。被告刘某并非该村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故双方签订的《买卖房屋协议书》因违反法律禁止性规定而属无效。法院依法支持原告要求返还房屋的诉讼请求，同时原告同意按评估结果确定的房屋及其他地上物的重置成新价值给予被告相应的补偿，法院不持异议。  

案件评析：  

在法院判决返还房屋的情形下，对于房屋买方在购买房屋后对房屋进行修缮、装修、添置附属物等行为，一般会涉及到对现有房屋的价值进行评估，法院可以根据案件的具体情况决定是否对补偿一并处理，实践中也不尽相同，有的法院要求当事人就补偿另案起诉。  

●关于农村房屋买卖双方过错责任的认定  

由于农村房屋买卖合同纠纷案件的违约方主要是卖方，因此一般认为卖方负有主要责任，买方负有次要责任。一般从以下因素对双方的责任进行具体分配。1、时间因素。购买时间越早，买方的责任越小；而最近几年购买的房屋，卖方责任较小。2、身份因素。不同村的村民之间进行的房屋交易，买方责任较小；居民与村民之间的交易，买方的责任较大。3、购房目的。用于居住的买方责任较小，用于投资的买方责任较大。4、政策因素。符合政策需要进行购房，买方责任较小，相反责任较大。  

以上是目前司法实践中对于农村房屋买卖合同纠纷的合同效力认定及房屋相关处理问题的典型做法。但是，笔者认为确认合同无效会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因为房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效的情况，无疑是违反了诚实守信的原则，其直接后果是违反诚信的卖方获益，而恪守诚信的买方却蒙受损失。买房者最后虽然获得了一定的赔偿，但是往往要面临腾房搬迁，在其无其他住所的情况下，不利于社会的稳定，甚至遭遇执行难题，如此判决客观上损害了社会公序良俗与诚实守信的原则。因此，笔者认为此类案件的处理应当实现裁判的法律效果与社会效果的有机统一，要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。