商品房买卖合同中应注意的事项  

杨灵律师/文  

在商品房买卖合同中，出卖人提供的都是格式合同，买受人属于弱势群体，现结合案例实践及相关法律法规，就签署商品房买卖合同及履行过程中，应充分注意的内容做一简析：  

一、在合同签订前，如果出卖人出售的是期房，应查阅出卖人的“五证”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；如果出卖人出售的是现房，应在查阅上述“五证”的基础上增加查阅出卖人的“二书”。所谓“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”；只有建设工程规划许可证附图范围内的才是购房者将来居住的小区的总体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传；确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署商品房认购书或签订商品房预售合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于购房者选择楼盘与房号。  

二、作为合同最基本的要素，合同当事人的基本信息此处不再累述，提醒一点：购房者联系方式一定要留自己常用的地址，便于及时接收来自出卖人方面的函件，以免错过重要通知而错失时机。  

三、付款方式的约定：一般有三种：一次性支付、分期支付、按揭贷款支付。一次性支付、分期支付相对比较简单，按揭贷款支付方式较为复杂，容易出现纠纷，应进行详细约定：  

1、首付款支付的时间和数额，剩余房款的数额和贷款方式。  

2、因买受人或出卖人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方约定违约责任及解决方式。  

3、出卖人为买受人贷款而提供阶段性担保的有关约定。  

4、因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式另行约定，且不得排除解除合同的权力。  

本条款需注意的是买受人应当提前掌握贷款银行的贷款政策，确保自己符合贷款要求，避免承担违约责任。  

四、关于商品房买卖合同的解除，因合同解除与鼓励交易的原则相悖，因此，合同的解除一般都受到较严格的限制。在关于商品房买卖合同纠纷诉讼中，合同解除占据较大的比例，故此处做一详细的介绍。  

合同解除分为约定解除及法定解除情形，约定解除是指双方在合同中约定可以解除合同的事项，当该事项成就时，守约方可以就该事项向另一方行使解除权；法定解除是指依据法律法规的规定事项，行使解除权。当前规范商品房买卖合同的法律法规主要是《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条，概括而言，法定事由为以下几类：  

1、根本违约：  

①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；  

②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；  

③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；  

④房屋主体结构质量不合格；  

⑤房屋质量问题严重影响正常居住使用的。  

2、迟延履行：  

①出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；  

②办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。  

3、其他解除情形：  

①面积误差比绝对值超出3%；  

②商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。  

解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形，但对方当事人在解除权发生之日起一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月，即法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。逾期不行使的，解除权消灭。值得理论探讨的是，如果出卖人在合同中格式化约定行使解除权必须在违约事项出现的15天内行使，该约定使行使时限大大短于合理的期限，试问，该条款效力如何？该违约事项如果是出卖人延迟交付，则是以合同约定的交付时间起算还是从出卖人的交付通知到达之日起算？实践中对此也是观点不一。  

合同解除中关于损失与违约金的主张，如合同有约定，按照约定，如约定的违约金过低，可以要求增加违约金，具体主张多少合适，应结合实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，应当以违约造成的损失确定违约金数额，但要由原告方提出证据。  

综上，买受人应充分注意合同解除条款的约定，尤其对于合同约定的行使解除权的时间限制更应充分注意，一旦发生解除事由，应及时做好通知及证据保全工作。  

五、商品房的交付  

买受人应注意出卖人寄发的书面交付通知的函件，在签署交接文件前要及时查验标的物，建议聘请相关领域专业人员一同前往现场查看，如果发现所交付的商品房和小区配套设施不符合合同约定或存在质量问题的，买受人应当以书面形式向出卖人提出异议，出卖人认为异议成立的，应当予以修复整改或采取双方同意的其他处理方式。在问题得到处理后，再行接收房屋。  

六、关于补充合同  

在标准商品房买卖格式合同的基础上，很多出卖方往往会在主合同后面附加一个补充合同条款，买受人应对该补充条款充分予以注意，补充条款通常是一些限制性条款，对买受人的义务进一步细节化，如上述提到的解除合同中的“15天内行使”，就经常出现在补充条款部分，如买受人不及时按照补充条款履行通知义务，出卖人就有了对抗的理由，造成问题解决的难度。  

合同中应予注意的因素有很多，如精装房越来越多的今天，装饰装修情况的约定应该详细明确、如什么材质、什么品牌、什么型号尽量详细地约定在合同里；前期物业服务的约定；产权登记的约定等，此处不再展开。  

综合以上而言，作为买受人一方，一方面要做一些购房常识方面的功课，另一方面，根据实际需要，可以向法律、房产中介、建筑等专业领域者寻求帮助。买房是刚需，合同是格式，买受人在自己的权利范围内尽量谨慎审核合同条款，以避免一些不必要的麻烦。