浅谈抵押权的几个注意点

焦业路  律师∕文

案情简介：

笔者为执业律师，工作中经常会接到咨询，咨询的内容很宽泛，如以下案例：当事人甲与乙在2014年6月份签订一份借款合同，约定由甲出借500万元资金给乙方，借款期限为一年，乙方以自己的房屋作为抵押，甲乙双方签订借款合同后，即在房产登记部门办理了抵押登记手续，登记期限为一年。借款到期后，乙方未能及时归还借款，与甲商定延期两个月，甲方予以同意。甲方不放心，为起诉做准备，就本案的情况咨询律师。咨询内容有：第一、抵押登记到期后，是否需要办理续登或重新办理登记抵押手续；第二、抵押登记到期后，最迟多久能行使抵押权，也就是说抵押权保护期限多久；第三、抵押权如何实现。

案件分析和法律依据：

该案例虽然涉及的法律知识不多，但具有较强的针对性，对解决现实问题极具意义。我们知道，律师解决现实问题的经验从哪里来，笔者认为，除了熟知法律条文外，还来源于办理各种案件的实践。伟大的法学家霍尔姆斯曾说过，“法律的生命不在逻辑，而在于经验”。这种经验产生于各种典型案例的司法实践。案例就是活生生的法律，也是行动中的法律。

针对以上问题，笔者认为，登记部门抵押登记到期后，不需要立即办理续登或重新办理登记手续。实务中经常存在担保合同当事人在合同中约定抵押权的期限、登记机关在登记时强制性地将抵押登记为一定期限的情形。该期限的约定是否影响抵押权？我国《物权法》对此没有明文规定，但我国《担保法司法解释》第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”具体原因有以下两点，第一、依据物权法理论，物权法定原则要求当事人不能在《物权法》之外设定物权，也不能以《物权法》之外的方式消灭物权。由于抵押权属于担保物权，且本法并没有规定抵押权可以由当事人的约定期间或登记时强制登记的期间而消灭，因此当事人约定的或者登记部门要求登记的抵押权的存续期间，对抵押权的存续应当不具有法律约束力。第二，在实践中，担保期间的设立不利于债权的保护，而且加大了担保成本。如果承认担保期间，尤其是登记机关登记的担保期间，将致使债权得不到有效的担保。由于有登记机关的强制性登记的担保期间，债权人、担保人就必须每隔一段时间办理续登。续登又需要交纳登记费用，甚至需要重新进行抵押财产的评估，支付评估费，担保成本显著加大，长期以往，将不利于担保市场的发展，也进一步导致债权风险的增加。

抵押权人应在什么期间内行使抵押权才能受到法院的保护。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。该规定应该说对抵押权的行使明确规定的期间。我们注意到，最高人民法院2000年12月13日施行的关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。实际上，《物权法》的实施，缩短了抵押权的行使期限，由主债权诉讼时效结束后两年缩短为主债权诉讼时效期间内即要行使。缩短期间，实际上也是为了保护物的交易价值和担保秩序的稳定。法律确立抵押权期限限制，能有效促使抵押权人积极地及时行使抵押权，迅速了结债权债务关系，换句话说，如果抵押权人长期怠于行使其权利，法律对之也无特别加以保护的必要，应使抵押权消灭。我们应该看到，抵押权是在物上的法定担保权，依据物权法定原则，抵押权的设立、变更和消灭均须由法律规定之，任何人包括当事人不得任意为之。这就是关于抵押权行使期间的规定。除上述规定外，笔者认为，在办理案件中，应注意以下两个问题：其一，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。法条规定的抵押权行使期间，是与抵押权所担保的主债权挂钩，这个期间即为主债权的诉讼时效期间。如果主债权自受到侵害之日起，债权人一直没有行使权利，我国民法规定的普通诉讼时效为自权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起2年，那么，为主债权担保的抵押权的存续期间与主债权的诉讼时效期间相同。换言之，如果主债权诉讼时效一直没有届满，则抵押权一直存续而不消灭。除了上述的普通诉讼时效期间，在主债权的诉讼时效期间因法律的特殊规定而长于或者短于2年的，即存在特殊诉讼时效期间，则抵押权的行使期间与该特殊诉讼时效期间相同。其二，抵押权未及时行使的后果不仅是丧失人民法院的公权力保护，而且应当是抵押权的消灭。

抵押权如何实现。实现抵押权的条件有三个：第一、主债务履行期限业已届满；第二、债务人不履行其债务；第三、抵押权人的债权未受清偿。如果债务人在主债务履行期限届满前已经履行了其债务，抵押权人的债权已获实现，则因抵押权随主债务的履行而消灭，故不产生抵押权实现的问题。抵押权实现的途径可归纳为，其一，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；其二，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。另外我们还应注意到抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分应归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

以上是笔者在执业过程中遇到的典型问题进行简要的归纳和总结，对较复杂的问题如实现抵押权对其他抵押权的影响问题，实现抵押权的司法程序问题等均没有涉及，可在以后的讨论学习中进行完善，这里不再赘述。