商品房买卖合同销售广告不实纠纷的处理  

陈凯律师/文  

某房地产开发商将自己建造的房产对外预售。其宣传广告称小区楼房间距有50米、小区绿化率为4％。开发商与购房业主签订合同约定：“开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得业主同意并报规划管理部门审核批准”,“未征得业主同意变更该房屋的建筑设计，业主有权退房；业主退房时，开发商除先退还业主已支付的全部购房款外，还应按已付房价款5％向业主支付违约金”。“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，如不能恢复的，开发商应当向业主支付违约金。”业主入住所购房屋后才得知，小区楼房的间距从原来宣传广告上称的50米缩小为30.4米。业主们对开发商表示不满，纷纷要求开发商承担违约责任。在商品房销售合同纠纷中，因商品房销售广告不实而引起的纠纷很多。“想推销商品而不做广告，犹如黑夜里向情人递送秋波”，这是国外商界的名句。据统计，目前百分之九十五以上的商品房是通过宣传广告促销的，一些开发商在商业利益的驱动下，往往对销售的商品房作出夸大宣传，虚构环境效果，广告文字十分煽情，如周边有大型医院、商业中心、百年名校学区房等；对公用部位的标准进行夸张描绘，如采用“进口”、“高级”、“名贵”材料等华而不实的喧染手法。对使用功能使用诱惑性语言，如“与身份相匹配”、“极尽奢华五星级享受”等。而消费者往往出于对开发商在广告和售楼书中美好生活描述的向往，才与开发商签订了购房合同。然而一旦交房时，购房者很容易发现房屋现状与开发商发布的广告存在着巨大的差距，这种心理预期的落空使得购房者与开发商因广告不实引发的纠纷越来越尖锐。  

销售广告不实纠纷发生后，购房者的诉求一般分为两种：一种是要求解除商品房买卖合同，赔偿损失；另一种是要求开发商承担违约责任并承担相关损失。但是，针对购房者的上述要求，开发商往往会以销售广告的描述是广告宣传且并未写进双方商品房合同为由，拒绝承担责任。那么，开发商到底要不要承担责任呢？这就必须先厘清商品房销售广告在法律上或者说在司法实践中的定性。  

根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从该条规定可以看出开发商是否需要承担责任简单的讲就是看：销售广告和宣传资料到底是要约邀请还是要约。如果该销售广告是要约邀请则开发商就不需要承担责任，如果是要约则开发商就需要承担相关违约责任（因要约邀请与要约区别学理性较强，且司法解释第三条对销售广告的分类也仅是法律上的分类，故本文不再展开）。一般情况下商品房的销售广告和宣传资料在司法实践中基本认定为要约邀请（当然要约邀请也存在不实问题，本文不作讨论），但如果该广告对商品房的房屋以及相关设施讲的很具体又很明确，而且这种陈述或宣传足以影响房价或者影响购房者签订合同，那么该销售广告上的内容即便没有写进购房者与开发商签订的商品房买卖合同中，法律上仍然会认定该内容系双方合同内容。也就是说在这种情况下开发商以销售广告的描述是广告宣传且并未写进双方商品房合同为由，拒绝承担责任的抗辩并不会得到法律的支持。当然，还需要指出的是视为要约的销售广告必须是在开发规划范围内，在开发范围外的销售广告所作出的说明和允诺并不会被认定为合同条款。另外，何谓对合同订立及房屋价格的确定有重大影响？买受人可能会认为小区内的健身设施对合同订立有重大影响，也可能觉得采光通风问题对合同订立有重大影响，这显然涉及对各种“影响”是否“重大”的理解。这种理解应当根据人们在社会中的一般观念、生活常识等来衡量。  

在销售广告属于要约视为合同内容的情况下，开发商违反销售广告的说明和允诺构成违约，购房者可以要求开发商承担违约责任。而购房者的前述两种诉求：一种是要求解除商品房买卖合同，赔偿损失；另一种是要求开发商承担违约责任并赔偿损失，此两种诉求是否都会支持？  

关于购房者是否有权解除合同的问题，主要判断依据是违约方的违约行为是否构成了根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除合同之权利。销售广告不实可适用的根本性违约条款是合同法第94条第4款规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，因销售广告不实解除合同就必须判断该广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现，如果能够判断违约行为导致了合同目的不能实现，则购房者的解除合同的诉求就可得到支持，反之，该请求就会被驳回。  

关于开发商承担违约责任并赔偿损失的问题，该违约责任及赔偿金额的承担应当考虑开发商违反商品房销售广告许诺内容对房屋实际价格影响的大小来确定具体赔偿数额，对购房者的损失应当充分赔偿。实践中，对于损失赔偿的数额可分两种情况来处理：对广告中的说明和允诺与实际履行不符合的部分进行评估。对评估出的差价部分，按购房者购买房屋的建筑面积占开发商批准的销售总面积的比例，由开发商赔偿差价损失给购房者；如果无法评估的，则可以按照商品房买卖合同所约定的房屋总价款的比例由开发商予以赔偿。